Mucha gente calcula solo la entrada (ese 20 % del precio) y da por hecho que con eso llega. Pero el día de la firma hay más gastos sobre la mesa y el banco no los financia: los pagas en efectivo. Saber cuánto suman evita el susto de llegar con el dinero justo.
La entrada es solo el principio
El banco financia como mucho el 80 % del valor de la vivienda, así que el 20 % restante lo pones tú. En un piso de 200.000 €, son 40.000 € solo de entrada. Hasta aquí, lo que casi todo el mundo tiene claro. El problema es lo que viene después.
Los impuestos: el gasto más grande
Si compras vivienda de segunda mano, pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que va del 6 % al 10 % según la comunidad autónoma. Si es obra nueva, pagas IVA (10 %) más el AJD (Actos Jurídicos Documentados, en torno al 1-1,5 %). Es, con diferencia, el mayor de los gastos de compra.
Notaría, registro y gestoría
A los impuestos se suman gastos más pequeños pero inevitables: la notaría (la escritura de compraventa), el registro de la propiedad (inscribir que la casa es tuya) y, si hay hipoteca, la gestoría que lo tramita todo. Desde la ley de 2019 la mayoría de gastos de la hipoteca los paga el banco, pero los de la compraventa siguen siendo tuyos. En conjunto suelen ser unos pocos miles de euros.
La regla del 10-12 %
Como atajo, cuenta que los gastos de compra suman entre un 10 % y un 12 % del precio de la vivienda. Sumados a la entrada, la foto real es esta: para un piso de 200.000 € necesitas unos 40.000 € de entrada más 20.000-24.000 € de gastos. Es decir, en torno a 60.000-64.000 € ahorrados antes de tener las llaves.