Cuando piensas en comprar vivienda es tentador empezar por el precio del piso que te gusta. Pero el banco lo mira al revés: primero decide cuánta cuota puedes pagar cada mes y, a partir de ahí, cuánto capital te presta. Entender ese orden te ahorra sustos y visitas de más.
La regla del 30-35 %
La referencia que usan casi todos los bancos es sencilla: la cuota de la hipoteca (sumando otras deudas que tengas) no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. Con 2.000 € netos al mes, eso son unos 600-700 € de cuota máxima. Es un tope de prudencia, no una promesa: cada entidad afina según tu estabilidad laboral, tu ahorro y tu perfil.
De la cuota al capital
Una vez fijada la cuota, el capital que te prestan depende de dos cosas: el plazo (a más años, más capital para la misma cuota, pero más intereses) y el tipo de interés (TIN). Por eso una misma cuota de 700 € compra hipotecas muy distintas según pidas a 20 o a 30 años.
El 80 % y la entrada
El banco financia como mucho el 80 % del valor de la vivienda (lo que se llama LTV, del inglés loan-to-value). El 20 % restante lo pones tú: es la entrada. Si el piso cuesta 200.000 €, necesitas unos 40.000 € de entrada solo por este concepto.
No olvides los gastos de compra
Además de la entrada, la compra tiene gastos que el banco no financia y que pagas en efectivo el día de la firma: impuestos (ITP en vivienda usada, o IVA + AJD en obra nueva), notaría, registro y gestoría. Suelen sumar un 10-12 % del precio. Contar solo con la entrada y olvidar los gastos es el error más común de quien compra por primera vez.