A 20 años, dar la entrada te deja
16.190 €más de patrimonio que la otra opción, al final del plazo.
Tu aportación inicial
La balanza de tipos
Las dos opciones, cara a cara
El esfuerzo, al detalle
¿Qué es el ratio de endeudamiento?
Es la parte de tus ingresos netos que se va en la cuota de la hipoteca. El banco no suele conceder hipotecas cuya cuota pase del 35 % de tus ingresos netos: por encima, o bajas la cuota (más entrada o más plazo) o te cuesta que te la aprueben.
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| Plazo | Gana | Diferencia |
|---|---|---|
| la entrada | 22.319 € | |
| la entrada | 11.013 € |
Detalle técnico — patrimonio año a año
Patrimonio neto año a año
Compara el patrimonio que tendrías con cada opción, año a año, y marca cuándo se cruzan.
Año 20 · entrada 347.440 € · 100 % 331.250 € · diferencia -16.190 €
Coste real del tramo extra: al subir el LTV se encarece todo el préstamo, no solo el tramo adicional. El valor de la vivienda se supone igual en ambos escenarios.
La rentabilidad se aplica mensualmente y el impuesto sobre la ganancia. No se incluyen ITP/notaría/gestoría. Cálculo orientativo, no es asesoramiento financiero.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el tramo extra de deuda cuesta más que el TIN?
Porque al pasar del 80 % al 100 % no pagas el tipo nuevo solo sobre el tramo extra, sino sobre TODO el préstamo. El coste marginal es (TIN·100 % − (1−d)·TIN entrada) ÷ d, muy por encima del TIN nominal.
¿Qué significa «invierte la diferencia»?
Quien da la entrada paga una cuota más baja; si invierte esa diferencia cada mes, los dos escenarios tienen el mismo desembolso mensual y la comparación es justa. Con «se la gasta» ves el efecto puro de la hipoteca al 100 %.
¿Es segura la rentabilidad de la inversión?
No. Un 3 % no está garantizado 20 años; un TIN fijo sí. La rentabilidad se aplica después de impuestos y asumiendo riesgo de mercado durante todo el plazo.
¿Se incluyen los gastos de compra?
No, porque son iguales en ambos escenarios (ITP/notaría rondan el 10-12 % del precio y los necesitas en efectivo en los dos casos).
Cálculo orientativo · no es asesoramiento financiero ni una oferta vinculante